Leitfaden Haus verkaufen: Tipps zum Hausverkauf

Es gibt zahlreiche Gründe, um über einen Hausverkauf nachzudenken: ein beruflicher Neuanfang in einer anderen Stadt, die Vergrößerung der Familie oder der Wunsch nach einer pflegeleichteren Immobilie im Alter. Unabhängig von den Ursachen ist der Verkaufsprozess mit vielen Fragen und Entscheidungen verbunden:

• Soll ich mein Haus mit oder ohne Makler verkaufen?
• Welche Dokumente benötige ich für den Hausverkauf?
• Welche Kosten bringt der Verkauf mit sich?

Diese und viele weitere Fragen beantworten wir dir in diesem Ratgeber und geben weitere wichtige Tipps zum Thema “Haus verkaufen”.

Inhalt:

• Haus verkaufen: mit oder ohne Makler?
• Der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf
• So lange dauert der Hausverkauf
• Die Vorbereitungsphase
• Der Ablauf des Verkaufsprozesses
• Die Kosten für den Hausverkauf
• Weitere Tipps für den erfolgreichen Hausverkauf

1. Haus verkaufen: mit oder ohne Makler?

Nimm die Dienstleistung eines Maklers in Anspruch, kannst du viel Zeit und Aufwand zum Beispiel für die Zusammenstellung notwendiger Dokumente und die Exposéerstellung sparen. Die Entscheidung für oder gegen einen Makler solltest du in jedem Fall treffen, bevor du mit dem Hausverkauf beginnen.

Überlege, ob du den Hausverkauf und alle damit verbundenen Aufgaben alleine bewältigen können oder ob ein Profi den Hausverkauf abwickeln soll.

Folgende Vorteile bringt der Privatverkauf beziehungsweise der Verkauf mit einem Makler:

Die Arbeit mit einem Makler ist sinnvoll, wenn du über zu wenig Erfahrungen und Kenntnisse in Bezug auf das Thema “Haus verkaufen” verfügen. Schätze deine Fähigkeiten realistisch ein und lass eventuell nur eine kostenlose Immobilienbewertung von einem Makler durchführen.

**Denke gut darüber nach, ob du über die nötigen Kenntnisse und zeitlichen Ressourcen verfügen, um den Hausverkauf alleine zu bewältigen. **

2. Der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf

Ein Haus lässt sich in allen Jahreszeiten verkaufen. Um optimale Bedingungen für das benötigte Bildmaterial und die späteren Besichtigungstermine zu schaffen, bietet sich ein Hausverkauf im Frühjahr oder Sommer an.

Gleichzeitig spielen beim Hausverkauf folgende Aspekte eine Rolle:

• die Lage
• die Größe
• der Zustand der Bausubstanz
• die Marktsituation

Nimm für eine realistische Einschätzung des Marktes in deiner Region Preiskarten, eine Wertermittlung vom Makler oder ein Gutachten von einem Sachverständigen in Anspruch. So findest du heraus, ob der aktuelle Zeitpunkt günstig für einen Hausverkauf ist.

In Bezug auf die Lage empfiehlt es sich auf Entwicklungen zu achten, die sich positiv oder negativ auf die Attraktivität des Viertels oder Stadtteils auswirken können.

Hierzu gehören beispielsweise:

• Infrastrukturveränderungen 
• die Ansiedlung oder der Verzug von Unternehmen
• das vorhandene Angebot an Schulen, Kindergärten und Kultureinrichtungen

**Beobachte die Entwicklungen in der Umgebung deines Hauses und lass gegebenenfalls auch einen Profi prüfen, ob der Verkaufszeitpunkt günstig ist. **

3. So lange dauert der Hausverkauf

In den meisten Fällen dauert ein Hausverkauf drei bis sechs Monate. Die tatsächliche Dauer des Hausverkaufs ist von verschiedenen Faktoren abhängig:

• die Lage,
• die Art der Immobilie,
• die Region in der sich das Haus befindet und
• der von dir festgelegte Preis

nehmen maßgeblich Einfluss darauf, wie schnell sich dein Haus verkaufen lässt. Nimm einen Makler in Anspruch, kann sich der Verkauf durch den Einsatz seiner Expertise und der vorhandenen Kundendatenbank beschleunigen.

4. Die Vorbereitungsphase

Unabhängig davon, ob du dich für einen Privatverkauf oder die Zusammenarbeit mit einem Makler entscheiden, existieren einige Schritte, die du im Rahmen des Hausverkaufs durchlaufen müssen. Im Folgenden erklären wir dir, wie du den Verkauf deines Hauses optimal vorbereiten.

a.)  Die Wertermittlung für den Hausverkauf

Bevor du mit dem Hausverkauf beginnen, ist es notwendig einen Angebotspreis für die spätere Vermarktung festzulegen. Dabei kommt häufig die Frage nach dem Wert der eigenen Immobilie auf und viele Hausbesitzer wissen nicht, wie du diesen realistisch bewerten beziehungsweise berechnen können.

Für die Erzielung des bestmöglichen Preises musst du den Marktwert deiner Immobilie richtig einschätzen. Dafür solltest du deine emotionale Bindung an das Haus und somit den subjektiven Wert deiner Immobilie außen vor lassen. Die Beratschlagung über den Angebotspreis mit Freunden und Nachbarn oder die alleinige Nutzung von Onlinerechnern ist nicht zu empfehlen, da die Individualität deines Hauses nicht ausreichend berücksichtigt wird.

Die gängige Methode zur Wertermittlung eines Hauses ist das Sachwertverfahren. Dabei wird der Gebäudewert mit dem Bodenwert (Bodenrichtwert x Größe in m²) kombiniert. Bei Zinshäusern kann auch das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen.

Um einen realistischen Angebotspreis für die Vermarktung zu erhalten, sollte ein Profi den Wert deiner Immobilie ermitteln.

Ein Gutachter kann sich in einem Vorort-Termin einen genauen Eindruck von den Besonderheiten deiner Immobilie verschaffen und vorhandene Mängel in seine Beurteilung einbeziehen.  Ein solches Gutachten ist jedoch meist sehr kostspielig.

Eine gute Alternative zu einem Gutachten bietet die Wertermittlung durch einen Immobilienmakler. Dieser kann eine realistische Wertspanne für dein Haus ermitteln und du in Bezug auf die richtige Preisstrategie für den Hausverkauf beraten.

**Verlass dich bei der Wertermittlung nicht auf den Rat von Freunden oder die Ergebnisse von Online-Rechnern. Nimm lieber eine professionelle Wertermittlung in Anspruch. **

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b.) Die optimale Zielgruppe für dein Haus finden**

Für den erfolgreichen Hausverkauf ist es wichtig zu wissen, für welche Zielgruppe das Haus interessant ist und wie diese erreicht werden kann.

c.) Die beste Verkaufsstrategie für den Hausverkauf

Kenne den Marktwert deiner Immobilie kannst du in Abhängigkeit von der Zielgruppe einen Angebotspreis festlegen. Dabei solltest du einkalkulieren, dass mögliche Kaufinteressenten versuchen werden den Kaufpreis nach unten zu verhandeln.

Verfüge über eine Immobilie mit moderner Ausstattung und einer guten Lage, die eine hohe Nachfrage erwarten lässt, lohnt es sich auch über das Online-Bieterverfahren nachzudenken. Dieses ermöglicht es dir eventuell einen noch höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Weitere Informationen über den Ablauf und die Vorteile des Online-Bieterverfahrens von Deutsche Marktwert findest du in unserem Ratgeber zum Thema.

Eine andere Verkaufsstrategie ist ein gezielter Preisnachlass. Der Angebotspreis wird zum Verkaufsstart fünf bis zehn Prozent höher angesetzt. Später kann der Eigentümer den potentiellen Käufern mit einem Preisnachlass entgegen zu kommen.

d.) Die wichtigsten Dokumente

Ein weiterer wichtiger Aspekt  für den Hausverkauf ist die Zusammenstellung aller notwendigen Dokumente. Diese sollten im besten Fall vorliegen, bevor das Haus auf den gängigen Immobilienportalen und auf anderen Kanälen angeboten wird. Es gilt zu beachten, dass du einige Dokumente bei verschiedenen Ämtern einholen müssen und dies gegebenenfalls mit Vorlaufzeiten und Kosten verbunden ist.

Dies ist eine Übersicht über alle Dokumente, die du beim Hausverkauf benötigen:

Dokument

Anmerkung

Energieausweis

Der Energieausweis beinhaltet Angaben wie das Baujahr, die Heizungsart oder die bekannte Farbskala. Seit 2014 ist es laut Energieeinsparverordnung gesetzlich vorgeschrieben, dass jeder Immobilienverkäufer beim ersten Besichtigungstermin den Kaufinteressenten einen gültigen Energieausweis vorlegen muss.

Grundbuchauszug

Beim Grundbuchamt kannst du unbeglaubigte Grundbuchauszüge beantragen und die Kosten pro Blatt liegen bei 10 Euro, Tipp beim Hausverkauf: der Grundbuchauszug sollte nicht älter als drei Monate sein

Grundrisse (bemaßt)

Ein bemaßter Grundriss ist für viele Kaufinteressenten relevant. Sollte der dir vorliegende Grundriss sehr alt sein, kann beispielsweise ein Makler einen neuen erstellen.

Wohnflächenberechnung

Hast du das Haus in den vergangenen Jahren erweitert, muss eine aktuelle Wohn– und Nutzflächenberechnung erfolgen.

Liegenschaftskarte

Beim Kataster– und Vermessungsamt kannst du einen Auszug aus der relevanten Flurkarte als Kopie beantragen und die Kosten liegen bei circa 20 Euro.

Mietverträge

Beim Verkauf eines vermieteten Wohnhauses muss der Mietvertrag und sämtliche Änderungen und Anpassungen dokumentiert werden.

Ggf. Bauakte

Beim Bauamt oder der Stadtverwaltung liegt die Bauakte für jede Bestandsimmobilie, sie dokumentiert die Baugenehmigung und enthält eine Baubeschreibung, Schnitte, Bauzeichnungen sowie Flächen– und Maßangaben.

**Informiere dich rechtzeitig über die benötigten Dokumente und stellst du diese möglichst noch vor Vermarktungsstart zusammen. **

5. Der Ablauf des Verkaufsprozesses

Hast du den Angebotspreis für dein Haus festgelegt und alle notwendigen Unterlagen zusammengestellt, kannst du tiefer in den Prozess des Hausverkaufs einsteigen. Wie der Verkaufsprozess genau verläuft und was du beachten sollten um den Hausverkauf erfolgreich abzuschließen, wird in weiteren Verlauf genauer erläutert. **

a.) Das Exposé für den Hausverkauf**

Für die optimale Präsentation deines Hauses benötigst du ein ansprechendes Exposé. Dieses enthält neben dem Angebotspreis die wichtigsten Fakten zu deinem Haus sowie ansprechende Bildaufnahmen der gesamten Immobilie. Dabei solltest du einerseits Nichts beschönigen und ausschließlich korrekte Angaben zu deinem Haus machen, anderseits dürfst du deine Immobilie attraktiv inszenieren und die Besonderheiten deines Hauses hervorheben.

Welche Informationen in einem Exposé nicht fehlen dürfen und was du bei der Gestaltung noch beachten sollten, erfahrst du in unserem Ratgeber zum Thema Immobilienexposé.

Für eine wirkungsvolle Präsentation von Immobilien haben wir von Deutsche Marktwert ein besonders visuell geprägtes Exposé-Design entwickelt, welches deinem Objekt mit kurzen, pointierten Texten genug Raum gibt, um auf die Kaufinteressenten zu wirken.

**Achte bei der Exposéerstellung auf hochwertige Bildaufnahmen und hebst du die Besonderheiten deines Hauses hervor. **

b.) Besichtigungstermine

Hast du mit deinem Exposé einige potentielle Käufer von deinem Haus überzeugt, können im nächsten Schritt die Besichtigungstermine geplant werden. Am besten vereinbarst du hauptsächlich Einzeltermine, um Kaufinteressenten genügend Zeit für individuelle Fragen zu geben. Gerne kannst du eine moderierende Rolle einnehmen und die Interessenten auf Besonderheiten deines Hauses hinweisen, jedoch brauchen diese auch genug Raum, um die Immobilie selbst zu entdecken und über den Hauskauf nachzudenken.

Am Ende des Besichtigungstermins legst du das weitere Vorgehen fest, indem du dem Kaufinteressenten mitteilen, dass in den nächsten Tagen eine Rückmeldung Ihrerseits erfolgt.

Viele Eigentümer haben beim Hausverkauf Bedenken die Kaufinteressenten eigenständig durch die Immobilie zu führen und aufkommende Fragen zu beantworten. Auch unerwartete Preisverhandlungen können Eigentümer verunsichern. Falls dies bei dir der Fall ist, ziehst du gerne einen Makler hinzu. Dieser hat genügend Erfahrung in der Durchführung von Besichtigungen und ist auf alle potentiellen Fragen von Kaufinteressenten vorbereitet.

**Nimm dich ausreichend Zeit für die Besichtigungen sowie die Fragen der Interessenten. Lass diesen aber auch genug Raum die Immobilie zu erkunden. **

c.)  Die Auswahl des richtigen Käufers

Nach den Besichtigungen muss das weitere Interesse der potentiellen Käufer abgefragt werden, um am Ende einen Käufer für dein Haus auszuwählen. Hier kommt es darauf an, welche Interessenten bereit sind den aufgerufenen Kaufpreis zu bezahlen und über die notwendige Bonität für den Hauskauf verfügen. Vielen Verkäufern ist es unangenehm, die Kaufinteressenten nach deiner finanziellen Situation zu fragen und entsprechende Nachweise einzufordern. Solltest du dein Haus über einen Makler verkaufen, fordert er für du eine Finanzierungsbestätigung oder einen anderen Nachweis über die Zahlungsfähigkeit an.

d.) Der Notartermin

Wurde beim Hausverkauf eine Einigung erzielt, muss diese im Rahmen eines Immobilienkaufvertrags rechtskräftig abgeschlossen werden. Hierzu setzt ein Notar als neutrale dritte Person einen notariell beurkundeten Vertrag auf, den Käufer und Eigentümer unterzeichnen müssen. Vor der Vereinbarung eines Termins zur Unterzeichnung erhalten beide Parteien eine schriftliche Ausfertigung zur Durchsicht. Bis zur schlussendlichen Unterzeichnung beim Notar können beide Seiten noch auf Änderungen bestehen. Sollte eine Partei zum vereinbarten Termin nicht erscheinen können, kann eine Nachgenehmigung erfolgen, indem die betreffende Partei den Vertrag zu einem späteren Zeitpunkt unterschreibt.

Ist die Unterzeichnung erfolgt, führt der Notar die Auflassung und die Umschreibung des Hauses im Grundbuch durch.

Nach der Zahlung des vereinbarten Kaufpreises findet im letzten Schritt die tatsächliche Übergabe des Hauses statt. Der Verkäufer händigt dem neuen Eigentümer alle notwenigen Dokumente aus und in einem Übergabeprotokoll werden alle Mängel und sonstigen wichtigen Aspekte festgehalten.

Damit ist der Hausverkauf rechtskräftig abgeschlossen.

6. Die Kosten für den Hausverkauf

Welche Kosten einem Eigentümer beim Hausverkauf entstehen, lässt sich nicht pauschal sagen. Hier spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. So fallen bei einem privaten Hausverkauf zahlreiche Kosten an, die beim Verkauf mit Deutsche Marktwert nicht entstehen würden.

Im Folgenden findest du eine Übersicht über mögliche anfallende Kosten für Verkäufer:

Wofür entstehen die Kosten?

Höhe der Kosten

Energieausweis

50-300 Euro

Maklergebühren

Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäufer (ggf. mit Einliegerwohnung) werden die Maklergebühren für zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt und betragen idR 3,57% inkl. MwSt. vom Verkaufspreis der Immobilie. Bei allen anderen Objektarten zahlt idR ausschließlich der Käufer bis zu 7,14% inkl. MwSt. vom Verkaufspreis der Immobilie.

Wertgutachten

Abhängig vom Gutachter, auf Deutsche Marktwert kostenfrei

Spekulationssteuer

Abhängig vom Immobilienwert und dem Einkommenssteuersatz des Verkäufers

Löschung Grundschuld

0,2 Prozent vom Wert der Grundschuld

Vorfälligkeitserklärung

Wird von der Bank festgelegt

7. Weitere Tipps für den erfolgreichen Hausverkauf

1. Renovierung vor dem Verkauf

Eine Renovierung vor dem Hausverkauf kann ratsam sein, wenn du glauben, dass die Renovierung den Hausverkauf beschleunigen kann und die Arbeit in Relation zum erwarteten Ergebnis steht.

Generell erhöhen Renovierungen den Wert deines Hauses. Dies können schon kleine Änderungen, wie das Weißen der Wände sein. Reparaturen beispielsweise am Dach sollten überlegt sein und nur durchgeführt werden, wenn sich das Haus ohne die Renovierungsmaßnahmen vermutlich nicht verkaufen lässt.

2. Spekulationssteuer beachten

Beim Hausverkauf ist es wichtig die Spekulationssteuer und die damit eventuell auftretenden Geldeinbußen zu beachten.

Die Spekulationssteuer liegt auf dem individuellen Einkommenssteuer-Niveau. Besteuert wird jeder Euro, der über den Kaufpreis hinausgeht, den man selbst gezahlt hat. Allerdings wird sie nur unter bestimmten Voraussetzungen erhoben.

Besitze deine Immobilie seit mehr als 10 Jahren, fällt keine Spekulationssteuer mehr an. Wenn die Immobilie mindestens drei Jahre vor Verkauf von dir selbst genutzt wurde, musst du ebenfalls keine Spekulationssteuer zahlen.

3. Das Haus im Internet verkaufen

Verkaufst du deine Immobilie ohne Makler, solltest du für die Objekt-Vermarktung trotzdem diverse Kanäle verwenden. Neben Aushängen, Inseraten in Tageszeitungen und der Verbreitung deines Verkaufsinteresses im Bekanntenkreis, solltest du dabei vor allem auf das Internet setzen.

Immobilienplattformen wie Immobilienscout24, Immowelt und Immonet werden von fast allen Kaufinteressenten als Erstes besucht. Eine Studie der Ludwig-Maximilian-Universität geht von rund 97% aus.

Auch soziale Netzwerke dürfen beim Hausverkauf nicht außer Acht gelassen werden. Der Marketplace von Facebook oder spezialisierte Gruppen eignen sich für ein Inserat.

4. Variation der Immobilienpräsentation

Ein großer Vorteil des Internets ist die schnelle Veränderbarkeit von Inhalten. Gleichzeitig sinken die Klickzahlen für Inserate aufgrund von regelmäßigem, neuen Content sehr schnell.

Um die Aufmerksamkeit für dein Inserat konstant zu halten, solltest du schon im Vorfeld verschiedene Exposé-Varianten für unterschiedliche Zielgruppen erstellen. Beispielsweise kann durch Austausch des Teaser-Bildes, der Überschrift und/oder von Formulierungen ausprobiert werden, welche Zielgruppe wie auf die Immobilie reagiert.

Bei Deutsche Marktwert wird dazu eine KI-unterstützte Vermarktung durchgeführt. Auf diesem Weg werden Kennzahlen wie Klickzahlen und Kontaktaufnahmen überwacht, um während des Hausverkaufs einzelne Gruppen gezielt(er) anzusprechen.

 

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5. Vermarktung bis zum tatsächlichen Hausverkauf

Der Hausverkauf ist erst durch einen notariell beurkundeten Kaufvertrag abgeschlossen. Diesem gehen häufig lange Verhandlungen voraus. Die Kaufabsicht eines Interessenten sollte vom Verkäufer zunächst nicht zu ernst genommen werden. Denn bis zur Unterschrift kann noch viel passieren.

Um in solchen Momenten nicht schutzlos dazustehen, sollte der Hausverkauf durchaus öffentlich fortgesetzt werden, auch wenn großes Interesse bekundet wurde und eine Einigung in weiten Teilen vorliegt.

Nutze dabei auch ruhig die Möglichkeit die Immobilie zunächst nur für den Kaufinteressenten zu reservieren und danach weitere Kaufangebote einzuholen.

        Hier gibt es unsere Tipps auch noch einmal zum Download.

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