Wohnung Verkaufen: So wird der Verkaufsprozess zum Erfolg

Hat sich ein Eigentümer entschieden seine Wohnung zu verkaufen, steht er bis zum tatsächlichen Verkaufsabschluss zunächst vor einigen Herausforderungen. In den wenigsten Fällen wissen Immobilieneigentümer genau, wie du richtig an den Wohnungsverkauf herangehen sollen, dabei entscheidet oft schon die Vorbereitung über den Erfolg oder Misserfolg des Verkaufsprozesses.

In diesem Ratgeber beantworten wir dir die wichtigsten Fragen zum Thema „Wohnung verkaufen“ und geben außerdem nützliche Tipps, wie du den Wohnungsverkauf noch erfolgreicher abschließen können.

• [Zu welchem Zeitpunkt lässt sich eine Wohnung am besten verkaufen?](#Zeitpunkt Wohnungsverkauf)
• [Wie lange dauert der Wohnungsverkauf?](# Dauer Wohnungsverkauf)
• [Eigentumswohnung verkaufen: vermietet oder unvermietet?](#Wohnungsverkauf vermietet)
• [Wohnung verkaufen: mit oder ohne Makler?](#Wohnungsverkauf Makler)
• [Wie bereite ich den Wohnungsverkauf vor?](#Vorbereitung Wohnungsverkauf)
• [Wie läuft der Wohnungsverkauf ab?](#Ablauf Wohnungsverkauf)
• [Welche Dokumente werden benötigt, um eine Wohnung zu verkaufen?](#Dokumente Wohnungsverkauf)
• [Wie viel kostet der Wohnungsverkauf ?](#Wohnungsverkauf Kosten)
• Weitere Tipps für den erfolgreichen Wohnungsverkauf

1. Zu welchem Zeitpunkt lässt sich eine Wohnung am besten verkaufen?

Ein Wohnungsverkauf bietet sich vor allem im Frühjahr oder Sommer an, da die Gegebenheiten für Bildaufnahmen und Besichtigungstermine hier meist besonders günstig sind. Grundsätzlich kann eine Wohnung aber genauso wie ein Haus in allen Jahreszeiten verkauft werden.

Ob der Zeitpunkt für den Wohnungsverkauf günstig ist, hängt aber auch mit dem Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage zusammen. Die aktuelle Niedrigzinsphase führt zu einer weiterhin guten Nachfrage nach Eigentumswohnungen, wodurch ein schneller Verkauf begünstigt wird.

2. Wie lange dauert der Wohnungsverkauf?

In der Regel beträgt die Dauer für einen Wohnungsverkauf drei bis fünf Monate. Wie lange der Verkaufsprozess schlussendlich wirklich andauert ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Neben der Angebot-Nachfrage-Situation spielen vor allem folgende Aspekte eine Rolle:

• die Lage
• der Zustand
• die Ausstattung 

In Bezug auf die Lage gilt es vor allem auf die Entwicklungen in der Umgebung der Wohnung, aber auch im gesamten Stadtteil zu achten. Handelt es sich um einen attraktiven oder aufstrebenden Stadtteil mit vielen kulturellen oder öffentlichen Einrichtungen sowie Ladengeschäften, der darüber hinaus noch über eine gute Infrastruktur verfügt, kann sich dies positiv auf den Wert deiner Wohnung auswirken. Geht es um den Zustand der Eigentumswohnung, entsprechen Wohnungen aus den 90er Jahren am ehesten den heutigen Standards, wodurch auch das Interesse an diesen häufig am größten ist. Wohnungen aus den 40er bis 70er Jahren sind zwar wegen ihrer Bausubstanz oft nicht so beliebt, können aber durch Modernisierungen oder besondere Details ebenfalls das Interesse von potentiellen Käufern wecken.

**Schätze die Attraktivität deiner Wohnung sowie der Umgebung ein und überlegst du, wie diese den Wert deiner Immobilie beeinflusst.. **

3. Eigentumswohnung verkaufen: vermietet oder unvermietet?

Ein zentraler Aspekt beim Wohnungsverkauf ist die Wohnsituation zum Verkaufszeitpunkt. Grundsätzlich sind drei Szenarien denkbar: ** a. Die Wohnung steht beim Verkauf leer

**Im Optimalfall handelt es sich bei deiner Immobilie um eine leerstehende Wohnung. Damit ist die Wohnung sowohl für Kapitalanleger, die die Eigentumswohnung selbst vermieten möchten, als auch für Personen, die planen selbst in die Immobilie einzuziehen, interessant. Dadurch lässt sich mit einer unvermieteten Wohnung meist ein höherer Kaufpreis erzielen und der Verkaufsprozess läuft in diesem Fall meist am schnellsten ab.

Sollte die leerstehende Wohnung kleine Schönheitsfehler aufweisen, besteht die Möglichkeit die Wohnung durch Home Staging optisch aufzuwerten und so die Attraktivität der Immobilie bei den Kaufinteressenten zu erhöhen. ** b. Die Wohnung wird von dir selbst bewohnt**

Auch wenn du die Immobilie zum Verkaufszeitpunkt selbst bewohnen, kann die Wohnung sowohl für Kapitalanleger als auch Personen interessant sein, die nach einer neuen Wohnung suchen.  Dabei kommt es vor allem darauf an, ob du die Wohnung nach dem Verkauf weiter bewohnen möchten oder du nach dem Verkauf eine andere Immobilie beziehen.

Solltest du selbst in der Wohnung bleiben wollen, ist die Wohnung nur noch für Kapitalanleger interessant. Dabei können sich die zu erwartenden Mieteinnahmen und die damit einhergehende Attraktivität der Rendite positiv oder negativ auf den Verkaufspreis auswirken.

Möchtest du die Wohnung nach dem Verkauf nicht selbst bewohnen, solltest du zeitnah mit der Suche nach einer eigenen Immobilie beginnen, damit die Immobilie nach dem Verkauf möglichst schnell von den neuen Eigentümern bezogen werden kann.

Sollte sich dein Auszug aus der Wohnung verzögern, kann dies ebenfalls Einfluss auf die Dauer des Verkaufsprozesses und den erzielbaren Verkaufspreis nehmen.

c. Die Wohnung ist zum Verkaufszeitpunkt vermietet

Ist die Wohnung zum Verkaufszeitpunkt vermietet, ist der Wohnungsverkauf mit den meisten Einschränkungen verbunden. Die Zielgruppe deiner Wohnung ist auf die Käufergruppe der Kapitalanleger beschränkt und je nach Attraktivität ihrer Immobilie als Kapitalanlage musst du mit einer Preisminderung von bis zu 30 Prozent rechnen.

** Analysiere die aktuelle Wohnsituation und versuchst du deine Wohnung im besten Fall unvermietet zu verkaufen. **

4. Wohnung verkaufen: mit oder ohne Makler?

ie Entscheidung, ob du deine Wohnung privat oder mit Hilfe eines Maklers verkaufen möchtest, solltest du in jedem Fall treffen, bevor du konkrete Schritte für den Wohnungsverkauf einleiten. Durch die Zusammenarbeit besteht die Möglichkeit den Verkaufsprozess zu beschleunigen und den Aufwand für die mit dem Wohnungsverkauf verbundenen Maßnahmen zu reduzieren.

Folgende Aspekte sprechen für die Verkaufsabwicklung durch einen Makler:

Überlege gut, ob du alle mit dem Wohnungsverkauf verbundenen Aufgaben selbst bewältigen können und nimmst du ggf. nur eine professionelle Wertermittlung in Anspruch. **

5. Wie bereite ich den Wohnungsverkauf vor?

**a. Die Festlegung des Angebotspreises   **

Bevor du mit der Vermarktung deiner Wohnung beginnen, ist es notwendig einen Angebotspreis für deine Immobilie festzulegen. Hierzu musst du den Verkehrswert beziehungsweise den Marktwert deiner Immobilie ermitteln. Für die Wertermittlung kann das Vergleichs-, Ertrags-, und/ oder Sachwertverfahren angewendet werden.

Um eine realistische Einschätzung vornehmen zu können, existieren zahlreiche Faktoren, die bei der Wertermittlung beachtet werden müssen:

**Baujahr: **Aus der heutigen Perspektive entsprechen Neubauwohnungen aus den 1990er Jahren am ehesten den Vorstellungen, da sie über moderne Fenster, Parkettböden und fließende Grundrisse verfügen.

Wohnungen aus den 1940er sind aufgrund ihrer minderen Bauqualität meist weniger attraktiv als Wohnungen aus den 1960er Jahren, wohingegen sich der Einsatz von gesundheitsschädlichen Baustoffen in den 1970er Jahren und die dadurch notwendigen Renovierungsmaßnahmen eher negativ auf den Wert einer Immobilie auswirken.

**Etage: **Wohnungen im Erdgeschoss sind für viele Interessenten aufgrund der erhöhten Einbruchsgefahr und dem fehlenden Tageslicht meist weniger attraktiv als Eigentumswohnungen im zweiten oder dritten Stock. Sollte zur Wohnung eine Terrasse oder ein Gartenanteil gehören, kann dies das Interesse von einigen Zielgruppen z.B. Familien mit Kindern allerdings wieder steigern. Bei Wohnungen in höheren Stockwerken ist das Fehlen eines Aufzugs meist ein Kritikpunkt, während ein schöner Ausblick wieder einige Interessenten anlocken kann.

**Größe und Zimmer: **Je nach Zielgruppe haben die Interessenten unterschiedliche Anforderungen an die Größe der Wohnung.  Auch die Zimmeranzahl ist bei der Wahl der richtigen Wohnung entscheidend. Während Alleinstehenden und Älteren oft eine kleinere Wohnung mit 2 Zimmern ausreicht, suchen Paare mit Kinderwunsch häufig nach einer größeren Eigentumswohnung mit ausreichend Zimmern für den geplanten Familienzuwachs.

**Grundriss: **Neben der Zimmeranzahl ist auch die Aufteilung der Wohnung ein maßgeblicher Aspekt. Nach heutigen Standards empfinden viele Interessenten eine offene Gestaltung des Wohn- /Essbereichs als besonders attraktiv. Durchgangszimmer können hingegen abhängig von der angestrebten Wohnsituation einen negativen Faktor darstellen.

**Ausstattungsmerkmale:  **Neben der Aufteilung und der Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes sind auch die vorhandenen Annehmlichkeiten, die eine Wohnung mit sich bringen kann, entscheidend für den Wert der Eigentumswohnung. Hierzu gehören beispielsweise:

• Keller
• Balkon/Terrasse
• Gartenanteil
• Fensterverglasung
• Heizungsart
• Bad mit oder ohne Tageslicht
• Bodenbelag

** Um einen realistischen Angebotspreis festzulegen und später einen attraktiven Verkaufspreis zu erzielen, lass eine professionelle Wertermittlung von einem Makler durchführen. **

**

b. Die optimale Zielgruppe für den Verkauf festlegen  **

Für den erfolgreichen Wohnungsverkauf ist es wichtig zu wissen, für welche Zielgruooe die Wohnung interessant ist und wie diese erreicht werden kann. 

**c. Die beste Preisstrategie für den Wohnungsverkauf festlegen

**

Kenne den Marktwert deiner Immobilie kannst du in Abhängigkeit von der Zielgruppe einen Angebotspreis festlegen. Dabei solltest du einkalkulieren, dass die meisten Kaufinteressenten versuchen werden den Kaufpreis nach unten zu verhandeln.

Verfüge über eine Immobilie mit moderner Ausstattung und einer guten Lage, die eine hohe Nachfrage erwarten lässt, lohnt es sich auch über das Online-Bieterverfahren nachzudenken. Dieses ermöglicht es dir eventuell einen noch höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Weitere Informationen über den Ablauf und die Vorteile des Online-Bieterverfahrens von Deutsche Marktwert findest du in unserem Ratgeber zum Thema.

Eine andere Verkaufsstrategie ist ein gezielter Preisnachlass. Der Angebotspreis wird zum Verkaufsstart fünf bis zehn Prozent höher angesetzt. Später kann der Eigentümer den potentiellen Käufern mit einem Preisnachlass entgegenkommen.

6. Wie läuft der Wohnungsverkauf ab?

**a. Die optimale Präsentation der Immobilie

**

Für die optimale Präsentation deiner Wohnung auf Immobilienportalen benötigst du ein ansprechendes Exposé. Dieses enthält neben dem Angebotspreis die wichtigsten Fakten zu deiner Wohnung sowie hochwertige Bildaufnahmen der gesamten Immobilie.

Achte außerdem auf einen informativen aber gleichzeitig ansprechenden Text, der die Besonderheiten deiner Wohnung hervorhebt.   

Ausführlichere Informationen zu den Inhalten und der Gestaltung eines perfekten Exposés findest du in unserem Ratgeber zum Thema.

Für eine wirkungsvolle Präsentation von Immobilien haben wir von Deutsche Marktwert ein besonders visuell geprägtes Exposé-Design entwickelt, welches deinem Objekt mit kurzen, pointierten Texten genug Raum gibt, um auf die Kaufinteressenten zu wirken.

** Achte auf die Erstellung eines hochwertigen Exposés und hebst du die Besonderheiten deiner Wohnung hervor, ohne den Zustand der Immobilie zu beschönigen. **

**b. Die Organisation der Besichtigungstermine

**

Nachdem einige Personen dein Interesse am Kauf deiner Wohnung bekundet haben, kannst du die ersten Besichtigungstermine planen. Nimm dich dabei ausreichend Zeit für die Interessenten und gibst du dir die Möglichkeit individuelle Fragen zu deiner Wohnung zu stellen.

Während der Besichtigung solltest du im besten Fall eine moderierende Rolle einnehmen. Führe die Interessenten durch die Immobilie und weist du diese gerne auf Besonderheiten deiner Wohnung hin. Gib den potentiellen Käufern im Anschluss aber auch die Gelegenheit die Wohnung noch einmal selbst zu entdecken und sich Gedanken über den Wohnungskauf zu machen.

Bespreche nach der Besichtigung das weitere Vorgehen mit den Interessenten, indem du diesen beispielsweise mitteilen, dass du dich nach deiner Entscheidung telefonisch mit dir in Verbindung setzen werden.

** Agiere bei der Besichtigung als Moderator und beantwortest du höflich alle aufkommenden Fragen. Lass den Interessenten anschließend genug Freiraum, um die Wohnung selbst zu erkunden. **

**c. Wohnungsverkauf abschließen: der Kaufvertrag  **

Hast du dich für einen Kaufinteressenten entschieden und sich mit diesem bezüglich des Verkaufspreises geeinigt, muss zunächst die Bonität des potentiellen Käufers überprüft werden. Solltest du dich für die Zusammenarbeit mit einem Makler entschieden haben, holt dieser alle notwendigen Nachweise für du ein.

Um die Wohnung rechtsgültig zu verkaufen, wird ein notariell beurkundeter Kaufvertrag benötigt. Dort werden alle Rahmenbedingungen des Verkaufs festgehalten und beiden Parteien beim Notartermin verlesen. Sind beide Parteien mit dem Kaufvertrag einverstanden, leitet der Notar nach Unterzeichnung des Vertrages auch die entsprechende Änderung im Grundbuch in die Wege.

7. Welche Dokumente werden benötigt, um eine Wohnung zu verkaufen?

DokumentQuelle

Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)

Amtsgericht

Teilungserklärung (inkl. Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung)

Eigentümer/ WEG-Verwaltung

Wohnflächenberechnung

Selbstberechnung oder Gutachter

Liegenschaftskarte

Kataster– und Vermessungsamt

Sanierungsnachweise

Eigentümer

Bau- und Grundrisszeichnungen

Architekt, Bauträger

Gebäudeversicherungsnachweis

WEG-Verwaltung

Aktuelle Wohngeldabrechnung

Eigentümer / WEG-Verwaltung

Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

Eigentümer / WEG-Verwaltung

Energieausweis

WEG-Verwaltung / Energiedienstleister

Mietvertrag (- evtl. Mieterhöhungsschreiben)

Eigentümer

** Informiere dich rechtzeitig über die benötigten Dokumente und stellst du diese am besten schon vor Vermarktungsstart zusammen. **

8. Wie viel kostet der Wohnungsverkauf?

Welche Kosten einem Eigentümer beim Wohnungsverkauf entstehen, lässt sich nicht pauschal sagen. Hier spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. So fallen bei einem privaten Wohnungsverkauf einige Kosten an, die beim Verkauf mit Deutsche Marktwert nicht entstehen würden.

Im Folgenden findest du eine Übersicht über mögliche anfallende Kosten für Verkäufer:

Wofür entstehen Kosten?Höhe der Kosten

Energieausweis

50-300 Euro, auf Deutsche Marktwert kostenlos

Wertgutachten

Zwischen 1000-2000 Euro, auf Deutsche Marktwert kostenlos

Maklerkosten

Werden zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, zwischen 4,76% und 7,14%

Löschung der Grundschuld

0,2 Prozent vom Wert der Grundschuld

9. Weitere Tipps für den erfolgreichen Wohnungsverkauf

**Immobilie nicht vorschnell verkaufen  **

Wenn du deine Wohnung verkaufen möchtest, solltest du nicht überstürzt mit der Vermarktung deiner Immobilie auf diversen Onlineportalen beginnen.

Geh den Wohnungsverkauf wohlüberlegt an, überlegst du zunächst ob der Zeitpunkt für den Verkauf günstig ist und welche nächsten Schritte du einleiten sollten. Geh zu vorschnell an den Verkauf heran, musst du eventuell mit einer Verzögerung des Verkaufsprozesses und einem niedrigeren Verkaufspreis rechnen.

**Keine Immobilienbewertung durch Onlinerechner **

Für die Ermittlung eines realistischen Angebotspreises solltest du dich in keinem Fall nur auf die Wertermittlung durch einen Onlinerechner verlassen. Die Berechnung erfolgt auf Grundlage von Angebotspreisen und bezieht beispielsweise den Zustand deiner Wohnung nur unzureichend mit ein.

**Spekulationssteuer beachten

**Beim Wohnungsverkauf ist es wichtig die Spekulationssteuer und die damit eventuell auftretenden Geldeinbußen zu beachten.

Die Spekulationssteuer liegt auf dem individuellen Einkommenssteuer-Niveau. Besteuert wird jeder Euro, der über den Kaufpreis hinausgeht, den man selbst gezahlt hat. Allerdings wird sie nur unter bestimmten Voraussetzungen erhoben.

Besitze deine Immobilie seit mehr als 10 Jahren, fällt keine Spekulationssteuer mehr an. Wenn die Immobilie mindestens drei Jahre vor Verkauf von dir selbst genutzt wurde, musst du ebenfalls keine Spekulationssteuer zahlen.

**Sonderfall Erbschaftsimmobilie

**Solltest du die zu verkaufende Wohnung geerbt haben, musst du zusätzlich folgende Aspekte beachten:

• Stelle sicher, dass du als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, da du nur so dazu berechtigt sind, die Wohnung zu verkaufen.
• Sollten mehrere Erben für die Wohnung eingesetzt sein, bedarf es vor dem Verkauf deren Zustimmung.
• Prüfe, ob die Wohnung mit einer Hypothek belastet ist und du noch eine daraus resultierende Tilgung bezahlen müssen.
• Überprüfe, ob ein Nießbrauch oder Wohnrecht für die Wohnung besteht, welches sich negativ auf den Verkauf auswirken könnte

Hier findest du unsere Tipps auch noch einmal zum Download.

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